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El fraude inmobiliario, una tendencia negativa que pone en peligro la industria inmobiliaria en la República Dominicana

Las operaciones catastrales no ligan con los fraudes o estafas inmobiliarias , esta composición es como el agua y el aceite, ( mezcla heterogénea ),por esto es importante tener un agrimensor como asesor inmobiliario. Porque?

Durante décadas se a confundido el término de negociaciones inmobilarias, con el de estrategias de negociaciones inmobiliarias, que este último sin un asesor inmobiliario ( agrimensor ),se convierte fácilmente en un fraude o estafa inmobiliaria.

La industria inmobiliaria, se caracteriza por las formalidades que integran toda una estructura técnica y jurídica, ciertamente si observamos las estafas o fraudes, podemos observar que estas recaen ante un procesos de trasferencia de derechos, las nuevas modalidades en la actualidad son en proyectos fantasmas( condominios ), que envuelve al comprador mediante la manipulación de las estrategias de negociaciones inmobiliarias.Antes de la legislación actual de tierras, las estafas se producían utilizado la institución rectora, El Registró de Título, la modalidad más frecuente bajo la ley 1542, era la venta de un mismo inmueble varias veces ( hasta 7 veces ), fruto de que se transferían derechos sin regulación técnica.

Con la ley 108-05, las modalidades de fraude más comunes se dan antes de un proceso real inmobiliario ( comprador y estafador ) ventas de apartamentos fantasmas, otra modalidad frecuente es la transferencia de Certificados de Títulos ( falsificaciones de firmas, obtenciones de documentos como copia de cédulas por sistema y títulos por perdidas), lamentablemente auspiciadas por profesionales del derecho.

El fraude inmobiliario menos común y es el mas vigilado por una estructura legal y reglamentaria,promovida mediante operaciones catastrales, son las Mensuras Para Saneamientos, Deslindes, Actualizaciones de Mensuras y Subdivision,estás tardes o temprano se desmontan fácilmente,desde el punto de vista de la detección.Lamentablemente este tipo de fraudes o estafas pueden escalar cuando el profesional de la agrimensura le falta a la ética, pero esto no se materializa solo, se compone todo una estructura que gravita en este tipo de estafas.

Mayormente las estafas inmobiliarias se realizan con dominicanos residentes en el extranjero, factores como la distancia y la forma de pago( abonos ),también las informalidad y el desconocimiento de un sistema muy frágil en régimen de consecuencias y debilidades institucionales.

Otras víctimas son extranjeros, que se enamoran de esta bella isla y en el imaginario del subconsciente,consideran que las normas se aplican con rigidez y en plazos razonables, son aún más vulnerables que los nativos extranjeros, porque la alerta corre y es por estas razones que la imagen de la nación se deteriora.

El fraude inmobiliario escaló en 2023, fue un año de muchas denuncias públicas de fraudes o estafas inmobiliarias en la República Dominicana , algunas se hicieron públicas como las sonadas en los diferentes programas televisivos de investigación, otras se mantienen en el anonimato.

Si analizamos las leyes de Legislaciones de Tierras como son la 1542 y 108-05, sólo faltaría un régimen de consecuencias ( radical o severo ), ya que estos fraudes o estafas se realizan por las debilidades de un régimen de consecuencia que dejen al desnudo a los estafadores. El sistema inmobiliario podría fortalecerse con la creación de una Fiscalía Inmobiliaria o un Poder Policial Inmobiliario.

El poder policial se refiere a la autoridad del gobierno para regular los bienes raíces. Incluye el derecho a formular leyes de zonificación, códigos que se aplican al diseño de edificios y a cuestiones de seguridad e incendios, y los derechos que tienen los inquilinos cuando poseen o arriendan bienes inmuebles.

En la actualidad, adquirir apartamentos en planos, es un riesgo y es por la seguridad jurídica, para esto se necesita el desglose real del promotor y las garantías, es en este punto la importancia de un fideicomisos o trayectoria de las constructoras o profesionales independientes promotores, en realidad es la etapa más compleja.

La seguridad jurídica es, en el fondo, la garantía dada al individuo por el Estado de que su persona, sus bienes y sus derechos no serán violentados o que, si esto último llegara a producirse, le serán asegurados por la sociedad, la protección y reparación de aquellos.

El Estado de derecho es un conjunto de principios rectores que dictan que nadie, incluidos gobiernos, políticos o legisladores, está por encima de la ley. Esta filosofía política se refiere a la idea de que el sistema de leyes, instituciones y normas está establecido para garantizar la responsabilidad en todos los niveles de la sociedad, y por ende, nadie tiene vía libre. El Estado de derecho no se refiere a ninguna ley en particular, sino al conjunto de leyes y normas comunes dentro de un país, región o comunidad que todos, tanto los ciudadanos como las instituciones, deben cumplir, así como el sistema y los mecanismos que garantizan el cumplimiento de esas leyes.

He aquí la importancia de la aplicación de la ley, lo débil o frágil es lo anterior a la formalidad de la ley de Tierras, en este caso la ley 108-05 o posterior a los resultados de un Inmueble, por esto radican las debilidades antes del filtro o posterior.

La industria inmobiliaria en RD,debe disparar las alarmas, para que la modalidad del fraude no escale y siga manchando uno de los ejes productivos más importantes, de esta parte depende la ética profesional.

Más que un término técnico, el fraude inmobiliario se produce siempre que alguien utiliza el engaño para extraer dinero, información valiosa o artículos de valor de una persona o empresa utilizando un esquema que implica la compra, el alquiler o la posesión de una propiedad.

De hecho, el objeto a extraer puede ser incluso la propia propiedad.

Las víctimas del fraude inmobiliario pueden ser:

1:Los actuales propietarios de viviendas

2:Inquilinos

3:Compradores de viviendas

4:Empresas que poseen, alquilan o arriendan propiedades

5:Administradores de propiedades, incluyendo empresas y asociaciones

6:Empresas adyacentes al sector inmobiliario y de alquileres

En cuanto a sus consecuencias, incluyen la pérdida de fondos (a veces de grandes sumas, ya que son habituales durante las transacciones inmobiliarias), el daño a la reputación de las empresas, la pérdida de licencias, las multas contra el lavado de dinero y otras, y el perjuicio general para la economía local y nacional.

Luego de abordar este tema de diferentes perspectivas, concluimos que este tipo de maniobra o crimen de cuello blanco, escala por el régimen de consecuencias, en los Estados Unidos este es el abordaje.

La condena por fraude inmobiliario a nivel federal puede dar lugar a una extensa sentencia de prisión en una penitenciaría federal , así como a multas exorbitantes. Por ejemplo, una declaración falsa en una solicitud de préstamo o crédito se castiga con hasta 30 años de prisión y multas de hasta 1 millón de dólares.

En España Según el artículo 249 del Código Penal, si la cuantía de lo defraudado excede de los 400€, los reos de estafa serán castigados con la pena de prisión de seis meses a cuatro años, pero si lo estafado no supera esta cuantía, se considera un delito leve de estafa y la pena es de multa de 1 a 3 meses. Esto sería lo normal y lo mínimo según lo investigado.

Sin embargo, una estafa a gran escala en 2022.La Fiscalía de Cataluña, pide 20 años y nueve meses de cárcel para el abogado y otros 14 años y diez meses para el notario, a quien considera una pieza clave en el entramado porque dio el visto bueno a operaciones que eran fraudulentas, según la tesis de la acusación.

En República Dominicana Solo está el artículo 405 del Código Penal dominicano define como culpable de cometer una estafa a la persona que valiéndose de nombres y calidades supuestos o empleando manejos fraudulentos, den por cierta la existencia de empresas falsas, de créditos imaginarios, o de poderes que no tienen, con el fin de estafar el todo o parte de capitales ajenos, haciendo o intentando hacer, que se les entregue o remitan fondos, es decir que toda persona que se presente con un nombre falso, calidades supuestas, presentando empresas falsas y créditos imaginarios y poderes que no tienen y reciba a cambio de estas maniobras y mentiras valores económicos está cometiendo una estafa.

El artículo explica que las penas son de prisión correccional que van de seis meses a dos años. Además, multas de RD$ 20 a RD$ 200.

El nuevo Código Penal que se busca aprobar en el Congreso Nacional está la modificación de la condena por estafas a 20 años de cárcel.

En el mismo artículo está adjunto un párrafo donde se manifiesta que cuando los hechos incriminados sean cometidos en perjuicio del Estado dominicano o de sus instituciones, los culpables serán castigados con pena de reclusión si la estafa no excede de cinco mil pesos.

En caso de que sea una suma superior se condena con trabajos públicos.

A pesar de las debilidades del régimen de consecuencias en RD,es recomendable la asesoría de los agrimensores, que desempeñan un papel crucial en nuestra economía, nuestra sociedad y nuestro medio ambiente.

Proporcionan servicios relacionados con la valoración, gestión y transacciones de bienes raíces que garantizan un mercado inmobiliario saludable y una economía estable.

Feliz y bendecido inicio de semana.

Att: Ramón Oniel Jimenez Rodriguez

“Las dos cosas más importantes no aparecen en el balance de una empresa: su reputación y sus miembros” Henry Ford

¡Esta frase contiene tanta verdad! Más allá de lo económico, sin los integrantes que componen una empresa nada sería posible. Y claro, formar una buena reputación haciendo un buen trabajo es fundamental.