Muy buenos días

En materia inmobiliaria, se dan situaciones de análisis técnicos promovidos por los agrimensores, este diagnóstico da luz a soluciones en conflictos que se producen en algunas ocasiones innecesariamente.

En el ejercicio profesional, se debe tener muy en cuenta la estructura física y jurídica de la propiedad inmobiliaria, este detalle es ambivalente cuando se dejan a un lado el rol que juega el profesional y el límite al ejercicio.

Si miramos las nomenclaturas técnicas bajo la sombrilla jurídica de la ley 1542, el área que se desprendía del derecho original, en algunas ocasiones eran aproximadas, esto por las distintas metodologías de obtener la información del área en metros cuadrados a tratar, fruto de estos parámetros, se contempló en el esquema regulatorio en la ley 108-05, la figura técnica del 5%.

Este concepto técnico, el del 5%,tiene opiniones a favor y en contra, algunos profesionales del derecho han llegado a bautizarlo de inconstitucional y en el colectivo una parte ha mal interpretado cuando procede.Y usted que me lee, cuál es su opinión ?

Este concepto técnico, nace en la Resolución Núm. 355-2009, denominado Reglamento para la Regularización Parcelaria y el Deslinde, en el año 2009, ciertamente este concepto pudo ser ampliado y no dejarse a la interpretación, sin embargo la comunidad profesional comprende el margen a tratar por el análisis perimetral de un inmueble y las configuraciones geométricas físicas, que inciden en inmuebles constituido sus derechos en la antigua ley.( Para lograr coincidencia con los límites materiales de la ocupación, se admite un incremento, de hasta un cinco por ciento (5%) en la superficie real de la porción a regularizar respecto de la superficie identificada en la Constancia Anotada.).

La resolución 2454-2018, platea otro abordaje referente al área en exceso entre el derecho y el área ocupada ( levantamientos catastrales),abordado por ecuaciones matemática para parámetros mayores de 100.00m2 y hasta un 20% cuado el área es menor de -100.00m2, si la diferencia es diferente a lo plasmado en el artículo 125, en el párrafo I y II, platea un mecanismo jurídico, así como el artículo 126, hace referencia al concepto del 5%.

La Resolución núm. 790-2022,Que establece el Reglamento para la Regularización Parcelaria y el Deslinde, esta resolución en el capítulo II. De la Regularización Parcelaría,aborda el tema del (5%) plasmado en el artículo 7, literal C. De las especificaciones técnicas.

Para lograr coincidencia con los límites materiales de la ocupación, sólo se admite una variación de hasta un cinco por ciento (5%) si la superficie real de la porción a regularizar difiere respecto de la superficie identificada en la Constancia Anotada o en el acto de transferencia que sustenta la operación. Esta variación sólo es permitida para lograr coincidencia con los límites materiales de la ocupación, debiendo justificarse técnica y jurídicamente. Aun cuando exista acuerdo entre todas las partes, no se acepta un incremento superior al cinco por ciento (5%) que no esté técnicamente justificado en un error en la determinación de la superficie de la parcela originaria, de lo que se debe dejar constancia en el informe técnico. Cuando la superficie de ocupación exceda el cinco por ciento (5%), no es permitida la presentación de área por exceso más allá de las tolerancias planimétricas definidas en el Reglamento General de Mensuras Catastrales. Cuando existan variaciones, la diferencia debe hacerse constar en la carta de conformidad;

En el artículo 13, literal ( e) del capítulo III. Del Deslinde, también predomina la composición del ( 5%) como en el artículo 7.

Algunas interrogantes sobre los linderos, sobre su forma y composición física ( materialización ), en esta debe existir el consenso de las partes, cuando la composición material puede ser decorativa, ejemplo: el lindero o verja del Palacio de Justicia de Santiago, su verja tiene un ancho no común referente a la propiedad privada, está mayormente se usa en el frente o manzanas completa con es este caso.

A diferencia de linderos constituido en alambradas o paredes de block, que es lo más común, está establecido en el código civil dominicano de 17 de abril de 1884.

¿Qué es un lindero? La palabra lindero significa la línea que separa unas propiedades de otras. Es el límite o límites hasta los cuales se extiende el terreno.

También el lindero es la linea real o imaginaria que marca los límites de un terreno, una finca, una región, etc., y lo separa de otros.

Lo más lógico en los linderos entre copropietarios o vecinos, al momento de materializar el lindero en block, malla ciclónica o muro de contención,esta debe ser medianera, ambas partes se benefician, ósea que en materia de lindero el acuerdo o consenso de las partes, es la salud de los inmuebles.

Cuando un lindero será modificado por materialización, se disparan las alarmas, tanto el dueño, como el colindante, solicitan los servicios profesionales de un agrimensor, a los fines de revisión, lo importante de este tema, es que está desarrollando en el Código Civil Dominicano

Art. 653.- En los poblados y en los campos, toda pared que sirva de separación entre edificios en toda su medianería o entre patios y jardines, y aun entre cercados en los campos, se presume medianera si no hay títulos ni señas que prueben lo contrario.

A partir del Art.653, aborda el esquema constitutivo de la forma y fondo de la pared medianera.

Otros países, abordan este importante tema de manera muy similar a la República Dominicana , ejemplo Perú .

Al respecto el artículo 994° del Código Civil peruano señala que las paredes, cercos o zanjas situados entre dos predios se presumen comunes, mientras no se pruebe lo contrario.

Precisemos previamente el significado de los términos utilizados en el art. 994: Pared o muro, es la obra de albañilería vertical que cierra o limita total o parcialmente un espacio. Cercar, es rodear o circunvalar un predio con vallado (cerco de tierra apisonada o de bardas, estacas, etc.), tapia o muro, de suerte que quede cerrado, resguardado y separado de otros. Zanja, es la excavación larga y estrecha que se hace en la tierra, por ejemplo, para conducir las aguas, defender los sembrados, separar los predios.

Dos inmuebles colindantes (inmuebles contiguos entre sí) pueden estar separados, total o parcialmente, por paredes, cercos o zanjas divisorias. Se habla también de pared de cerco, pared o lindero, pared divisoria.

¿SE PUEDE EDIFICAR SOBRE LA PARED MEDIANERA?

Conforme al artículo 997° del Código Civil cada copropietario colindante puede aumentar la altura o profundidad de la pared medianera, a su costa, sin requerirse de autorización del otro colindante y siempre que del ejercicio de este derecho no resulte peligro para la solidez de la pared o daño para el vecino.

Cómo se puede contactar, en Perú se aborda este importante tema de manera muy amplia y específica, así está contemplada en en su Código Civil.

Muchas inquietudes que se dan a diario por el tema de los linderos, van a parar a los ayuntamientos correspondientes, como fórmula de solución, así también existen muchas variables sobre este importante tema, que no escapan al conocimiento de la clase profesional.

La legislación dominicana, sobre el derecho de propiedad, nos invita a conocer a profundidad su composición técnica- legal de la Mensura, a fin de lograr una adecuada aplicación territorial del derecho.

Feliz Fin de semana, grandes bendiciones.

Att: Ramón Oniel Jiménez

No moverás los linderos de tu prójimo, fijados por los antepasados, en la herencia que recibirás en la tierra que el SEÑOR tu Dios te da en posesión.

Deuteronomio 19:14