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El fraude inmobiliario, un análisis ético en el proceso de la Mensura Para Saneamiento.

Desde el ejercicio profesional de la agrimensura se promueve el desarrollo inmobiliario, incorporando nuevos inmuebles ( Parcelas),al sistema catastral, que cumplan con las leyes y el esquema reglamentario ante el Registro Inmobiliario.

Al finalizar la etapa Jurídica del proceso de la Mensura Para Saneamiento, si el resultado es positivo, que se acoge la reclamación, casi al final del dispositivo del fallo, nos encontramos un párrafo que dice: Ordena a la oficina de Registro de Título de la provincia correspondiente,hacer contar en el Certificado de Título y sus correspondientes Duplicados, lo siguiente: La Sentencia en que se fundan los derechos garantizados por el presente Certificado de Título, puede ser impugnada mediante el Recurso de Revisión por Causas de Fraude durante un (1) año, a partir de la emisión del mismo.

El proceso de Saneamiento es el previsto por la ley para registrar el Derecho de Propiedad por primera vez.

Es un procedimiento de orden público abierto a toda persona interesada. Se establecen como requisitos para poder acceder al procedimiento de saneamiento que el reclamante demuestre una posesión a titulo de propietario o por mediación de otro que posee en su nombre, de manera publica, pacifica, inequívoca e ininterrumpida durante el tiempo previsto por el código civil (20, 10, y 5 años).

El proceso de la Mensura para Saneamiento,es de orden público por medio del cual se determina e individualiza el terreno, se depuran los derechos que recaen sobre él y estos quedan registrados por primera vez.

La individualización del terreno requiere de una mensura a cargo de un Agrimensor y aprobada por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales territorialmente competente, la depuración del Derecho está a cargo de los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria.

En la ley 108-05, en su artículo 86, está plasmado la Revisión por Causa de Fraude.

La revisión por causa de fraude es la acción mediante la cual se impugna una sentencia que el interesado considera que fue obtenida de manera fraudulenta durante el proceso de saneamiento.

Toda persona que se considere afectada puede interponer este recurso por ante el tribunal de tierras competente en un plazo no mayor de un año después de expedido el certificado de título correspondiente.

No se reputará tercer adquiriente de buena fe a toda persona que adquiere un inmueble durante el plazo previsto para interponer el Recurso de Revisión por causa de fraude.

El tribunal competente para conocer de este recurso es el Tribunal Superior de Tierras correspondiente al Tribunal de Jurisdicción Original que dictó la sentencia recurrida.

Este recurso tiene como finalidad esencial salvaguardar la regularidad del proceso de saneamiento que ha sido conocido y fallado en un tribunal de jurisdicción original. Es una vía extraordinaria de impugnación que se encuentra abierta para que todo aquel que sienta que ha sido despojado de manera irregular, engañosa y fraudulenta de un derecho legitimo.

Es necesario destacar que a partir de la entrada en vigencia de la Ley Numero 108-05, las sentencias de los tribunales de jurisdicción original adquieren la autoridad de la cosa juzgada, por lo tanto, si una sentencia de saneamiento no fue objeto de recurso de apelación y se llevo a cabo el primer registro del derecho de propiedad, la misma se convierte en definitiva, si esto ocurre, entonces la única vía para atacarla en por medio del recurso de revisión por causa de fraude.

Condiciones para ejercer el Recurso de Revisión por Causa de Fraude:

Ciertamente, para que el recurso de revisión por causa de fraude tenga éxito es imprescriptible con ciertos condiciones esenciales tales como;

1) Que se ejerza a partir de la expedición del Certificado de Títulos.

2) Solo está reservado a las personas que no participaron en el saneamiento.

3) Tiene que estar dirigido contra la sentencia del saneamiento.

4) Tiene que haber sufrido un perjuicio con el supuesto fraude que se cometió en el proceso de saneamiento.

El proceso ético en los saneamientos promovidos por los agrimensores es fundamental y no se limita a la publicidad y los documentos aportados por el o los reclamantes, ni la comunicación a los colindantes,más bien es un análisis de lugar profundo y exhaustivo, es levantar testimonios de personas reconocidas del lugar y de la autoridad de la zona como el alcalde Pedaneo, asociaciones comunitarias, a los fines de confirmar y validar la ocupación a sanear.

Un delito y una gran falta ética es iniciar un proceso de saneamiento sin confirmar la ocupación,o no ocupado por quien está solicitando la mensura, más grave por el profesional de la agrimensura es presentarse ante el juez y construir un relato engañoso, lo que denominan los magistrados como perjurio.

Esta acción de burlar el sistema habré la brecha de legalizar lo incorrecto, principalmente en las zonas donde los ciudadanos desconocen procedimientos técnicos-jurídicos, aún más penoso es que esa acción incorrecta lleva intranquilidad y desasosiego.

Ese prestigio que otorga la ley 108-05 de Auxiliar de la Justicia y Oficial Público, es lo que hace que el perfil del agrimensor no pueda desviarse de su integridad y ética profesional, es el concepto que se debe comprender ante todos los procesos catastrales.

Se debe comprender el límite del ejercicio profesional, el agrimensor ante la Dirección Regional de Mensuras Catastrales, la Dirección Nacional de Mensuras Catastral, Los respectivos Tribunales y los Registros de Títulos, es la mano derecha, es su faro y guía, ese prestigio ante la institución no se pone en riesgo y no se expone para obtener resultados de sanciones drástica y que empañen su trayectoria profesional.

El artículo 78, del RGMC,628-2009, fundamental para todo proceso catastral, la nueva normativa reglamentaria de los Tribunales, en su artículo 118, expresa lo siguiente: Del saneamiento litigioso. El proceso de saneamiento se torna litigioso desde el momento en que la operación técnica de mensura, el derecho de propiedad o cualquier otro derecho real accesorio, susceptible de registro relativo al inmueble o inmuebles objeto de saneamiento, se encuentra en discusión entre dos o más personas físicas o jurídicas; en consecuencia, en su tramitación, se hace necesario el ministerio de abogado.

El tercer adquiérete en un inmueble procedente de una Mensura para Saneamientos,se puede ver afectado, si no se limita al respecto al plazo establecido.

Diferencia y similitud entre Revisión por Causa de Fraude y Tercería:

Todos los doctrinarios de la Legislación de Tierras siempre han coincidido en el punto de que el recurso de revisión por causa de fraude guarda una gran similitud con el recurso de casación revisión civil y la tercería, a pesar de que los dos últimos son exclusivamente de la Jurisdicción Ordinaria, es por ellos que los diferenciamos.

En cuanto al parecido que tiene el recurso de revisión por causa de fraude con la tercería, podemos señalas que son dos vías judiciales que persiguen hacer valer los derechos de personas que no tuvieron la oportunidad legal de defenderse adecuadamente.

La Revisión por causa de Fraude existe en materia de tierras y solo puede ser una demanda principal, mientras que la tercería no existe en materia de tierras y puede ser una demanda principal o incidental.

El artículo 474 del Código de Procedimiento Civil dice: “Una parte perjudicada en sus derechos por una sentencia en la que ni ella ni las personas que ella representa hayan sido citadas, puede deducir tercería contra dicha sentencia.”

La revisión por causa de fraude, debe ser agotada en el plazo programado, su característica es la única vía abierta para hacer revocar los efectos de un saneamiento.No procede interponer una litis sobre derechos registrados.según se explica en la sentencia SCJ-TS-23-0249.

Es sumamente importante conocer todo el esquema legal y de régimen de consecuencias para promover la salud de los procesos y que los agrimensores seamos usados como conejillo de Indias, sobre intereses mal sanos y dañinos.

Feliz y bendecido fin de semana, éxitos!!!

Att: Ramón Oniel Jiménez Rodríguez.

“El secreto de la motivación personal se puede resumir en las cuatro C: curiosidad, confianza, coraje y constancia”-Walt Disney