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Propiedad Inmobiliaria vs. Regulaciones Ambientales: El Desafío del Justo Precio.

Muy buenos días ♻️💚🌱📡

Ministerio de Medio Ambiente, desorientado y a espalda del sistema catastral en la República Dominicana.

Ciertamente,existe un vacío técnico, legal, e institucional en la administración de Medio Ambiente en la República Dominicana, ya que las diferentes variables que surgen en operaciones catastrales no son analizadas con el debido rigor profesional y técnico al momento de una solicitud por ante el Tribunal de Tierra o Mensuras Catastrales de la Jurisdicción correspondiente.

La normativa está hueca, no existe un reglamento estipulado en la Ley 64-00, que analice a fondo la clasificación ambiental con la catastral, sin embargo, los ayuntamientos otorgan permisos de construcción sin que se tomen en cuenta o por lo menos la supervisión del artículo 129, de la referencia ley.

Si es regla de oro, para las Mensuras Catastrales, sin clasificar los cursos de aguas o la formación topográfica de cada lugar o zona de análisis, no estoy haciendo referencia en las áreas protegidas o la zona rurales de las cuencas altas de los ríos y afluentes, estoy haciendo referencia en las zonas pobladas, tanto urbanas como suburbanas y rural, en asentamientos humanos con anterioridad a la ley y posteriormente a la misma.

Otras violaciones a las normativas son el justo precio y las áreas de amortiguamientos, que solo van en detrimento del sistema catastral, dejando en un limbo las áreas catastral que pueden ser parte del sistema ambiental y reguladas sus usos por la misma, óseas inventariadas para fines fiscales o control de regulación por un derecho depurado con su área establecida, su geolocalización para fines de análisis a futuro.

Si analizamos las diferentes zonas suburbanas y sub rurales, podemos ver mejoras ( casas, naves avícolas ) desarrollo agrícola,dentro de la franja o margen de los 30 metros; sin embargo, estas propiedades no pueden obtener un Certificado de Título y ser integradas al sistema fiscal de la República Dominicana, lo mismo pasa con los paisajes panorámicos, no se puede realizar una mensura catastral, que regule el patrimonio de quien la obtenga y clasifique para la misma; sin embargo, se construyen a espalda de las autoridades competentes.

El pasado lunes 14 de mayo del presente año, abordé este tema de las diferentes normativas, incluyendo la Constitución,sus contradicciones o dislocamientos normativos. Hoy lo hago desde la parte fiscal y el mercado no regulado en el sector financiero, de igual forma del justo precio, las áreas de amortiguamientos y las vías panorámicas.

El medioambiental que ha sido objetos de debates desde los años 2005 hasta el 2021, todo ha quedado en lo mediático y el Estado dominicano ha dejado de recibir impuestos por hipotecas inmobiliarias, ya que el mercado financiero no regulado o flexible facilita préstamos blandos para las construcciones y/o remodelaciones de viviendas y mejoras en áreas protegidas o margen de los 30 metros sobre cursos de agua.

Los ayuntamientos dan fácilmente el permiso de construcción en la franja de los 30 metros o estas se levantan fácilmente por la vías ilegales, sin un plan de ordenamiento territorial práctico o una regularización técnica medio ambiental, al parecer esta es la contradicción, la propiedad inmobiliaria entra en confrontación con las diferentes normativas e instituciones.

He tomado algunos fragmentos íntegros del libro 📕 LÍMITES AL DERECHO DE PROPIEDAD Y ÁREAS PROTEGIDAS, del magistrado JOTTIN CURY HIJO.

El derecho de propiedad no solamente se encuentra previsto en nuestra Ley Fundamental y el Código Civil, sino también en instrumentos internacionales. Tanto la Declaración Universal de Derechos Humanos de 1948 como la Convención Americana sobre Derechos Humanos protegen este derecho de origen burgués que nos viene de la Revolución francesa de 1789.

La clave para determinar en qué casos procede indemnizar al propietario consiste en evaluar el límite de la restricción impuesta. En efecto, Federico Quesada Soto expresa, con gran propiedad, en un estudio realizado:

1. Toda persona tiene derecho a la propiedad, individual y colectivamente.

2. Nadie será privado arbitrariamente de su propiedad”. El ordinal 21, dispone: “1. Toda persona tiene derecho al uso y goce de sus bienes. La ley puede subordinar tal uso y goce al interés social. 2.Ninguna persona puede ser privada de sus bienes, excepto mediante el pago de indemnización justa, por razones de utilidad pública o de interés social y en los casos y según las formas establecidas por la ley.

3. Tanto la usura como cualquier otra forma de explotación del hombre por el hombre, deben ser prohibidas por ley”.

En relación con el tema de la indemnización es importante diferenciar cuando se trate de un límite o una limitación. En el primer caso, estaríamos en presencia de una restricción absoluta al derecho de propiedad, el cual se ve anulado por la limitante establecida al punto que no es posible disponer del uso o explotación económico del inmueble, caso en el cual debe expropiarse.

Para expresarlo con mayor claridad, si se trata de una limitación severa, que virtualmente anula el derecho de propiedad, al impedírsele al dueño cualquier clase de actividad productiva, procede entonces expropiar el inmueble y pagar una justa indemnización a su propietario. En cambio, si nos encontramos en la hipótesis de una limitación parcial que permite el desarrollo de una actividad productiva, no procede indemnización alguna. De ahí que el citado autor establezca la diferencia entre límite o limitación para detectar la intensidad de la presión ejercida sobre el derecho de propiedad.

En conclusión, en estos casos de especial severidad, la limitación produce tres efectos identificables: a) Produce un daño especial, pues afecta a un determinado número de fincas; b) Es anormal, en tanto la afectación es tan grave en relación con el goce pleno del derecho y opera desigualmente frente a todos los propietarios fuera de la zona afectada, y c) El daño es evaluable económicamente. En consecuencia, si la limitación es de tal grado que detrae el bien de su valor económico y lo detrae del comercio de bienes inmuebles, el Estado debe indemnizar el perjuicio causado.

La ley dominicana dispone que los terrenos que se encuentran dentro del Sistema Nacional de Áreas Protegidas que pertenecen al Estado sean inalienables e imprescriptibles, sin que pueda constituirse derecho privado sobre los mismos. En cambio, los que pertenecen a particulares están afectados por el dominio eminente del Estado y además se contempla un derecho de preferencia en su provecho, en la eventualidad de una transferencia.

Según la referida ley, el Estado garantizará el derecho de propiedad de los particulares cuyos predios estén ubicados dentro del Sistema Nacional de Áreas Protegidas.Pero más adelante expresa que el Ministerio de Medio Ambiente y Recursos Naturales es la única entidad con calidad para consentir contratos con personas físicas o jurídicas sobre inmuebles que se encuentren en las áreas protegidas.

Se entiende, tal como prescribe la norma legal, que el Estado sea el único competente para otorgar los permisos correspondientes en zonas protegidas, aunque no para consentir contratos. Si se trata de terrenos privados, se supone que el acuerdo debe ser consentido por el propietario y eventualmente sujeto a la aprobación del Ministerio de Medio Ambiente.

Pero independientemente de estas imprecisiones legales, lo cierto es que, al menos teóricamente, la ley dominicana señala cuáles son los usos permitidos a los propietarios de in- muebles comprendidos en el Sistema de Áreas Protegidas. De manera que no deberían suscitarse problemas, pero numerosos propietarios alegan que en la práctica no se les permite realizar ninguna actividad en sus inmuebles. Afirman que las autoridades no les otorgan los permisos correspondientes y se niegan a cualquier iniciativa de explotación, razón por la que, según ellos, se trata de una especie de confiscación.

Les invito a leer completo esta joya 💎 del libro, el cual está disponible en línea, es un referente y una consulta sobre el tema del derecho de propiedad y las áreas protegidas. https://tribunalsitestorage.blob.core.windows.net/…/lib…

Ni pa lante, ni para atrás, así está el modelo catastral en zonas reguladas por el medio ambiente, tantas soluciones que se pueden aplicar y sin embargo no hay la voluntad de propuesta sostenible, si impera el desorden y el caos.

La Ley de Registro Inmobiliario no contiene entre sus disposiciones ningún procedimiento relativo a la expropiación del derecho de propiedad, por lo que sigue prevaleciendo la Ley 344, de fecha 31 de julio de 1943, que instituye un procedimiento especial para las expropiaciones intentadas por el Estado; lo que sí establece la Ley 108-05 en su artículo 97, párrafo III, es que cuando un inmueble sea objeto de expropiación, el Registrador de Títulos no procederá a registrar la transmisión de ningún derecho sobre el inmueble hasta que se haya mostrado que el titular del derecho registrado ha percibido la totalidad de importe correspondiente, es decir, que esta ley contiene una garantía expresa sobre los derechos económicos que tiene el titular, es un mandato al Registrador de Títulos, no una facultad, por lo que esa disposición viene a positivizar el “justo valor” que establece la Constitución Dominicana.

Para el 2007,el artículo 186 del Reglamento General de Mensuras y Catastro establecía que cuando una parte de la parcela registrada es declarada de utilidad pública y sujeta a expropiación, se debe proceder a separar la parte a expropiar mediante el procedimiento de subdivisión, y la parte resultante se registrara a nombre del propietario originario, a menos que el Estado demuestre que ha pagado la totalidad de valor sobre el referido inmueble.

En materia de propiedad inmobiliaria, la topografía juega un papel importante hacia donde corren las aguas, en muchas de ellas se forman pendientes que se denominan lima hoyas o paso de agua de curso ocasional, ósea cuando llueve, estas quebradas o depresiones tiende a conservarse con mucho bosque en zonas húmedas y en zonas semi secas.

Un torrente es un curso de agua ocasional originado por lluvias torrenciales y con un enorme poder erosivo, debido a la fuerte pendiente. Se desarrollan en zonas de alta montaña.

En un torrente se pueden diferenciar tres partes:

a. Cuenca de recepción: es la zona de cabecera con forma de embudo donde se recoge la máxima precipitación. En esta zona predomina la erosión.

b. Canal de desagüe: es el conducto que evacua las precipitaciones desde la cuenca de recepción a la parte final del torrente. Es un corto valle en V con paredes verticales y fuerte pendiente. En esta zona se dan esencialmente los procesos de erosión y transporte de sedimentos.

c. Cono de deyección: es la zona donde se deposita la carga de sedimentos al alcanzar el fondo del valle.

Esto es muy diferente a las cañadas o arroyos, sabemos que debemos cuidar y preservar las fuentes acuíferas, lo que no se debe confundir los términos y la naturaleza por parte del órgano regulador, lógico hay zonas que deben conservarse más de los 30 metros en ambas margen y en otras zonas de acuerdo a la realizada topográfica de la misma.

Algo similar pasa con las Vías Panorámicas, En la red de áreas protegidas de la República Dominicana existen 10 carreteras que por sus paisajes extraordinarios son vías panorámicas. Estos paisajes están protegidos, lo que en teoría garantiza su existencia para el disfrute visual de las futuras generaciones de dominicanos y de turistas extranjeros, sin embargo no se obtiene título de propiedad a propiedades antes de la normativas, por lo que se considera en un futuro no muy lejano existirá alguna jurisprudencia.

Estas son las Vías Panorámicas en RD.

1:Carretera Cabral-Polo, con los límites y superficie que se describen a continuación: desde Cabral hasta Polo atravesando el firme de la parte oriental de la Sierra de Bahoruco, con una franja de 250 metros de ancho hacia ambos lados de la vía.El polígono antes descrito encierra una superficie de aproximadamente 10 Km².

2: Carretera Nagua-Sánchez y Nagua-Cabrera. POLÍGONO I: con los límites y superficie que se describen a continuación: desde la salida de Nagua hasta llegar a la entrada de Sánchez manteniendo una separación de 250 metros de la misma hacia ambos lados.

3: Entrada de Mao,

4: Vía Panorámica Costa Azul, ubicada en la zona Este del país, Macao, El polígono antes descrito encierra una superficie aproximadamente 7.2 Km2.

5: Carretera Bayacanes-Jarabacoa, con los límites y superficie que se describen a continuación: se establece el punto de partida en las coordenadas UTM 233900 ME y 2127700 MN, continuando luego por la carretera que comunica Bayacanes con Jarabacoa manteniendo una separación de 500 metros a ambos lados de la misma hasta llegar a las coordenadas UTM 327850 ME y 211600 MN.

El polígono antes descrito encierra una superficie de aproximadamente 4.8 Km².

6: Carretera Santiago-La Cumbre-Puerto Plata, con los límites y superficie que se describen a continuación: se establece el punto de partida en las coordenadas UTM 325400 ME y 2154700 MN localizada al salir de Gurabo de donde se continúa en dirección noroeste por la carretera hacia Puerto Plata pasando por La Cumbre y Yásica Abajo manteniendo una separación de 250 metros a ambos lados de la misma hasta tocar las coordenadas UTM 330255 ME y 2181100 en el Cruce de la Gran Parada con la carretera Sosúa-Puerto Plata.

El polígono antes descrito encierra una superficie de aproximadamente 11.5 Km².

7: Carretera El Abanico-Constanza, con los límites y superficie que se describen a continuación: a su paso por la loma de Cazabito de la Cordillera Central, con una franja de 100 metros de ancho en los valles y llanuras, y de 250 metros en las zonas montañosas, medidos en ambos casos a partir de los taludes de cada lado de la vía.

El polígono antes descrito encierra una superficie de aproximadamente 15 Km².

8: Mirador del Paraíso, con los límites y superficie que se describen a continuación: desde Barahona hasta el poblado Los Cocos ubicado al oeste de Enriquillo, cubriendo una franja de 60 kilómetros de longitud y una anchura variable entre la cota de 20 metros bnm y 200 metros al oeste-suroeste de la carretera que enlaza ambas comunidades.

El polígono antes descrito encierra una

superficie de aproximadamente 70 Km².

9: Mirador del Atlántico, con los límites y superficie que se describen a continuación: desde la Laguna Gri-Gri, en Río San Juan, la cual cubre en su totalidad, incluyendo la floresta circundante hasta el límite oeste del Parque Nacional Cabo Francés Viejo, el cual también cubre en su totalidad hasta la desembocadura del arroyo Catalina. Al norte, se toma como límite la cota 20 M bnm, y al sur, una franja de 200 metros al sur de la carretera que va desde Río San Juan hasta Cabo Francés Viejo.

El polígono antes descrito encierra una superficie de aproximadamente 34 Km².

10: Vía panorámica carretera Bayacanes-Jarabacoa.

La región latinoamericana ha estado marcada por un proceso histórico de extractivismo y de débiles estructuras institucionales, provocando profundas crisis socioambientales y económicas. La resaturación de la justicia territorial se ha convertido entonces en el centro del debate. Las soluciones basadas en la naturaleza, por su carácter innovador y sistémico, podrían ser claves para abordar estos complejos problemas. Sin embargo, la interacción entre estas estrategias y la justicia no es lo suficientemente clara.

En las últimas décadas, el rápido crecimiento urbano a nivel mundial, así como el cambio climático y la crisis socioeconómica han supuesto un serio desafío para las ciudades, los territorios y la gestión del territorio sostenibles.

Hay países que establecen que la realización del catastro estatal de las áreas y objetos protegidos tiene como objetivo a) fortalecer el control estatal y la protección del fondo de reservas naturales, b) elaborar planes de desarrollo económico y social, ordenación territorial, planificación urbana y peritaje medioambiental, y c) recopilar y sistematizar datos, analizar la eficacia de la situación actual y proporcionar información a las autoridades nacionales, regionales y locales, ministerios, organizaciones y otras personas físicas y jurídicas. El catastro estatal de las áreas y objetos protegidos abarca la información sobre las reservas naturales estatales, parques nacionales, parques naturales, monumentos naturales, parques zoológicos, jardines botánicos, parques dendrológicos, centros de tratamiento y complejos turísticos.

En esta ocasión, viajemos a los Estados Unidos de Norte América 🇺🇸

La base de datos de áreas protegidas de los Estados Unidos (PAD-US) del Servicio Geológico de los Estados Unidos (USGS) es el inventario nacional de áreas protegidas, que incluye terrenos públicos y áreas protegidas privadas proporcionadas voluntariamente, identificadas como un activo de datos geoespaciales nacionales.

La PAD-US es un proyecto en curso con varias versiones publicadas de una base de datos espacial que incluye áreas dedicadas a la preservación de la diversidad biológica y otros usos naturales (incluida la extracción), recreativos o culturales, gestionados para estos fines a través de medios legales u otros medios efectivos.

La base de datos fue diseñada originalmente para respaldar las evaluaciones de biodiversidad; sin embargo, su alcance se amplió en los últimos años para incluir todos los espacios abiertos públicos y sin fines de lucro, tierras y aguas. La mayoría son tierras públicas de propiedad privada (el propietario de la propiedad tiene la propiedad total e irrevocable de la tierra); sin embargo, también se incluyen servidumbres permanentes y de largo plazo, arrendamientos, acuerdos, designaciones del Congreso (por ejemplo, «Área silvestre»), del Ejecutivo (por ejemplo, «Monumento nacional») y administrativas (por ejemplo, «Área de preocupación ambiental crítica») documentadas en los planes de gestión de las agencias. El PAD-US se esfuerza por ser un inventario completo de tierras públicas de los EE. UU. y otras áreas protegidas, compilando los «mejores datos disponibles» proporcionados por las agencias y organizaciones de gestión.

La geodatabase PAD-US mapea y describe áreas utilizando treinta y seis atributos y cinco clases de entidades separadas que representan la red de áreas protegidas de los EE. UU.: Fee (parcelas de propiedad), Designation (áreas designadas por políticas), Easement, Marine (áreas protegidas), Proclamation y Other Planning Boundaries. Una clase de entidad combinada adicional incluye el inventario PAD-US completo para respaldar la administración de datos, consultas, servicios de mapeo web y análisis. El campo Feature Class (FeatClass) en la capa Combined permite a los usuarios extraer tipos de datos según sea necesario. Una tabla de búsqueda de geodatabase de archivos de referencia de datos federales facilita la extracción de datos federales autorizados proporcionados o recomendados por agencias de administración del inventario PAD-US combinado.

Está demostrado que los órganos rectores en materia de tierra en RD, no deben estar de espalda referente a estos temas de las áreas reguladas e inventariada para una administración eficiente.En el día de ayer domingo, en una entrevista televisiva de alcalde nacional, El ministro de Medio Ambiente y Recursos Naturales, Paíno Henríquez, manifestó que antes un permiso de medio ambiente en el Distrito ( Gazcue ) duraba hasta tres meses, el cual el entiende que aplicando tecnología como Google Earth, herramienta muy usada por los agrimensores, se pueden agilizar dichos permisos.

Visto este detalle por el ministro, es importante que el colectivo elabores una propuesta referente a este importante tema y que de manera integral se apliquen mejores soluciones a proceso catastrales que son desconsiderados por dicho ministerio y es más por un asusto de criterio profesional y normativa, que de caprichos y desconocimientos.

Me preguntaba cuál es la primera área protegía en por lo menos en nuestro continente.En 1872, la creación del Parque Nacional de Yellowstone marcó el comienzo de algo completamente inaudito en Estados Unidos. El parque fue el primero de su tipo en Norteamérica y sentó un precedente para la preservación nacional de la biodiversidad y la historia cultural.Este parque representa para los Estados Unidos, lo que representa los parques nacionales J. Armando Bermúdez, José del Carmen Ramírez, Juan Bautista Pérez Rancier (Valle Nuevo), Eugenio de Jesús Marcano (Montaña Humeadora) y Nalga de Maco. En nuestra nación.

Feliz y bendecido fin de semana, éxitos en todo lo que se proponga, Dios le bendiga grandemente.

Att: Ramón Oniel Jiménez Rodriguez

Donde hay esperanza, hay vida. Nos llena de coraje fresco y nos hace fuertes de nuevo (Ana Frank)

Por muy difícil que sea el período por el que atravesamos, si nos queda algo de esperanza podremos seguir adelante.

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