Muy buenos días

La reforma fiscal inmobiliaria, incidencias en el turismo inmobiliario y las inversiones, abordadas desde la perspectiva de la agrimensura.( Cartografía-Sistema Catastral y Ley del Ordenamiento Territorial).

Luego de las elecciones presidenciales el 19 de mayo en la República Dominicana , uno de los temas que está en la palestra pública es el de la Reforma Fiscal o Tributaria.

La reforma tributaria es el proceso de cambiar la forma en que el gobierno recauda o administra los impuestos y generalmente se lleva a cabo para mejorar la administración tributaria o para proporcionar beneficios económicos o sociales.

Los impuestos pueden ser complicados y comprenderlos requiere ir más allá de conocer el código tributario actual y cómo afecta el comportamiento. La historia de los impuestos, por qué se utilizaron y cómo influyeron en las sociedades anteriores puede ayudarnos a comprender los posibles beneficios y consecuencias de los impuestos actuales y propuestos. Esta historia también puede ayudar a los formuladores de políticas a redactar mejores leyes basadas en resultados y patrones del pasado.

Hace unos 5.000 años, vemos el primer registro de impuestos en el antiguo Egipto, donde el faraón cobraba un impuesto equivalente al 20 por ciento de todas las cosechas de cereales. En ese momento, Egipto no tenía moneda acuñada, por lo que el grano representaba una reserva tangible de valor que podía recolectarse, comercializarse y redistribuirse fácilmente en toda la sociedad.

El antiguo emperador romano Augusto cambió el sistema tributario a finales del siglo I a.C. La recaudación se había realizado originalmente a través de “recaudadores de impuestos” que recaudaban impuestos de sus respectivas regiones basándose en la evaluación de la región en su conjunto y los entregaban al gobierno. Era difícil continuar con este sistema y Augusto cambió a un sistema de impuestos directos que se parecía a un impuesto sobre la renta. Esto comenzó como unimpuesto directo

sobre la riqueza de un individuo, pero cuando quedó claro que esto también era difícil de ejecutar, el impuesto sobre la renta reemplazó esa recaudación.

Impuesto sobre la propiedad.

En la antigüedad, los impuestos a la propiedad se aplicaban en Egipto, Persia y China. Originalmente, estos impuestos se basaban en el valor de producción de la tierra, o cuánto se esperaba que la parcela rindiera en bienes y, por lo tanto, normalmente los pagaban los agricultores. Los impuestos a la propiedad continuaron en la Europa medieval bajo Guillermo el Conquistador en Inglaterra. Es famosa que Lady Godiva montó a caballo desnuda por las calles en protesta por la tasa del impuesto a la propiedad que su marido se vio obligado a pagar.

En el mundo de la agrimensura actual,los sistemas catastrales y los bienes inmuebles, como responde a los impuestos.

Alemania

A partir de 2025 se aplicará en Alemania un nuevo impuesto sobre bienes inmuebles. Los propietarios deben presentar una declaración del impuesto sobre bienes inmuebles entre el 1 de julio y el 31 de octubre de 2022.

Casi 36 millones de propiedades en Alemania tienen que revalorizarse debido a este cambio. Cualquier persona que fuera propietaria de un terreno urbanizado o no urbanizado, de un condominio o de una empresa agrícola o forestal en la fecha límite del 1 de enero de 2022 está obligada a presentar una declaración del impuesto sobre bienes inmuebles. Sólo cuando se han presentado todas las declaraciones del impuesto sobre bienes inmuebles y las oficinas tributarias han recibido todos los datos comienza el cálculo del nuevo impuesto sobre bienes inmuebles: tienen hasta finales de 2023 para determinar un nuevo importe del impuesto sobre bienes inmuebles a partir del valor del impuesto sobre bienes inmuebles y la cifra de la liquidación del impuesto. El nuevo importe se transmite a los municipios, que a su vez calculan el nuevo impuesto sobre bienes inmuebles hasta finales de 2024. El nuevo impuesto no entrará en vigor hasta 2025. El modelo federal prevé una revalorización del impuesto sobre bienes inmuebles cada siete años.

El impuesto sobre bienes inmuebles es un impuesto municipal que grava la propiedad inmobiliaria. Se distinguen tres tipos:

Impuesto sobre bienes inmuebles.

A: Bienes inmuebles agrícolas y forestales.

B: Propiedades residenciales, propiedades comerciales, propiedades de uso privado o público para otros fines y propiedades no urbanizadas (a menos que se aplique el impuesto sobre bienes inmuebles C).

C: determinados inmuebles no urbanizados pero listos para construir.

En la República Dominicana , en 2004, bajo la Ley No. 288-04 sobre Reforma Fiscal. ARTICULO 13.- Se modifican 10s Articulos 1, 2 y 3 de la Ley No.18-88, del 5 de febrero de 1988, del Impuesto sobre las Viviendas Suntuarias y 10s Solares Urbanos no Edificados, y sus modificaciones, para que digan de la siguiente manera:

“Articulo 1.- Se establece un impuesto anual denominado Impuesto sobre la Propiedad Inmobiliaria, Vivienda Suntuaria y Solares Urbanos no Edificados, que sera determinado sobre el valor que establezca la Direccion General de Catastro Nacional.

En el artículo 2 de la referida ley, estable el monto en solares con vivienda y no edificados, siendo estos ajustado anualmente por la inflación. Lo mismo pasa con la sucesiones y donaciones, son establecidas bajo la misma ley.

También en la referida ley, se abordó la modificación de artículos de la ley 831, sobre el impuesto proporcional los actos intervenidos por los registradores de títulos y los aportes en naturaleza al capital social de las compañías nacionales, siendo de más relevancia para el sector inmobiliario el aporte en inmuebles registrados.

El impuesto a la trasferencia de inmuebles, se asigna por el valor de mercado del inmueble transferido.

Que es el aporte en naturaleza.Consiste en la contribución de un socio, de uno o varios bienes inmuebles registrados de su propiedad, al capital activo de una sociedad comercial, empresa o entidad, para fines de constituir y publicitar la misma en los asientos registrales.

¿Qué es el valor de mercado de un inmueble?

Los estudios de mercado inmobiliario tienen funciones de gran relevancia, entre las que incluimos el cálculo del valor de mercado de un inmueble.

Para llegar a plantear una oferta comercial (de compra o venta) para un inmueble en concreto, en la que estén bien ponderados los conceptos de competitividad y rentabilidad, antes hay que obtener la información adecuada y aprovecharla correctamente.

En concreto el valor de mercado es la cantidad que se estima apropiada para una operación comercial relacionada con un inmueble en concreto.

Según las voces de la palestras públicas, el impuesto a la propiedad inmobiliaria (IPI) sobre el valor real de los inmuebles urbanos y rurales. La tasa seguirá fijada en un 1%. Sin embargo este impuesto ha sido un muro de contención para el sector inmobiliario, tanto para la adquisición de terrenos y construcciones, por lo que el Estado Dominicano, tiene una oportunidad de reformular las tasas impositivas y estimular la dinámica inmobiliaria. Para esto se necesita una cartografía actualizada y el conocimiento a detalles de la ley del ordenamiento territorial.

Según las voces estatales, el anteproyecto indica que “cuando se trate de solares en proceso de construcción, el impuesto se aplicará únicamente sobre el valor del terreno y no sobre las construcciones en proceso“, hay que esperar que se defina si solo será para el IPI o si incluirá la transferencia que se quedan dormidas en el tiempo. El cual sería relevante para fomentar el desarrollo inmobiliario.

También se piensa gravar con un impuesto de un 0.50% el patrimonio inmobiliario rural, para aminorar el impacto en el campo de la revisión del valor de los inmuebles que estará a cargo de la DGII y del Catastro Nacional. Sigo insistiendo que sin una cartografía actualizada, un sistema catastral ordenado y el conocimiento a profundidad de la ley de ordenamiento territorial, todos estos ajustes provocarán estancamientos al sector inmobiliario.

Están exentos del IPI:

1. La vivienda (y el solar donde se encuentra) perteneciente a personas mayores de 65 años, siempre que esta constituya su único patrimonio inmobiliario.

2. Personas pensionistas y rentistas de fuente extranjera, en un 50%.

3. Terrenos rurales.

4. Mejoras de uso agropecuario ubicadas en terrenos rurales.

5. Inmuebles exentos por leyes especiales (ej. Ley 158-01).

6. Inmuebles cuyo valor conjunto sea igual o inferior a RD$9,860,649.00.

Los fideicomisos, deben cancelar el 1 % sobre el total del valor del patrimonio en cuestión, que se encuentra gravado.

Este impuesto es cancelado en dos partes, las cuales se distancian en seis meses, la primera cuota, debe ser cancelada antes del día 11 de marzo, y la segunda parte, deberá ser cancelada antes del día 11 de septiembre de cada año.

Cuando se habla de un patrimonio gravado, se refiere a aquellos bienes inmuebles que no gozan de ningún tipo de exención sin importar el valor de estos.

La fecha tope para la presentación de la declaración de estos patrimonios es el día 28 de febrero ósea estamos hablando de los primeros 60 días del año.

Los bienes que se encuentran sujetos a estas declaraciones son todas las viviendas, todos los inmuebles destinados a actividades comerciales, tanto industriales como profesionales y cualquier tipo de solares urbanos.

Qué es el turismo inmobiliario.

Existen diversas definiciones del turismo inmobiliario, pero basta con considerarlo como aquel que se asocia a la compra o alquiler de inmuebles en un destino turístico. Cualquiera de estas dos actividades genera visitas de no residentes y estas, a la vez, generan un abanico de impactos en la economía local.

Los bienes inmuebles turísticos incluyen objetos creados para servir a los turistas. Los tipos más comunes de inmuebles turísticos incluyen:

1- Establecimientos de alojamiento turístico, que incluyen hoteles, hostales, villas resort, apartahoteles, apartamentos con servicios, cruceros turísticos, campings y otros alojamientos turísticos.

2- Centros comerciales y parques temáticos.

3- Los resorts son instalaciones que ofrecen una variedad de servicios a los turistas, como playas privadas, piscinas y restaurantes.

4- Patrimonio y atractivos culturales: compra y reconstrucción de bienes patrimoniales y culturales (palacios, castillos, templos, etc.) para visitas turísticas.

El turismo inmobiliario representa un gran impacto para la economía dominicana en diferentes sectores de la hasta en un 40% de su producción y es el directamente responsable del 10% de los ingresos fiscales con una recaudaciones de casi 160 mil millones de pesos de impuestos pagados de manera directa e indirecta.

“el turismo necesita un Estado que garantice seguridad, infraestructura y condiciones adecuadas para recibir visitantes”.

El turismo se está convirtiendo en uno de los pilares esenciales de cualquier economía. Por lo tanto, la mejor manera de hacer crecer y mejorar esta industria es posicionar la mejor tasa impositiva que fomente el desarrollo turístico. El Gobierno debería ajustar el sistema fiscal de las economías basándose en el desarrollo de su industria turística para mejorar la inversión en esta área.

En economía, el término inversión es un término con varias acepciones relacionadas como el ahorro, la ubicación de capital y la postergación del consumo. Aparece en gestión empresarial, en finanzas y en macroeconomía. Lleva consigo la idea de utilizar recursos con el objetivo de alcanzar algún beneficio, bien sea económico, político, social, satisfacción personal, entre otros.

Qué es una inversión inmobiliaria?

Invertir en inmuebles consiste en adquirir propiedades con el objetivo de generar rentabilidad por medio de: Modelos de arrendamiento. La posterior reventa del inmueble. La permuta/intercambio de propiedades.

Tipos de inversión inmobiliaria: opciones y características

1. Comprar vivienda sobre planos. …

2. Propiedades para alquilar. …

3. Fiducia inmobiliaria. …

4. Renta turística. …

5. Inversión en terrenos sin construir. …

6. Fondo de inversión inmobiliaria. …

7. Remodelación y venta. …

8. Crowdfunding inmobiliario.

Desde la agrimensura podemos precisar lo siguiente:

En países donde el catastro no es administrado por el gobierno central, no existe un sistema o modelo estándar. Según el nivel de desarrollo de la municipalidad o de los recursos financieros disponibles, la tecnología catastral puede exhibir grandes variaciones, desde una simple lista de propiedades hasta un catastro multifinalitario basado en un sistema de información geográfica. También se observan diferencias en los sistemas de tasación.

Los sistemas que establecen límites de los aumentos impositivos entre periodos consecutivos para cada propiedad individual, hasta un ajuste general basado en la tasa de inflación anual, son vistos como una fuente principal de inequidad de tasación. Para poder ganar la aceptación del sistema tributario y la confianza de los contribuyentes, es imprescindible que haya transparencia en los resultados de las valuaciones además de características básicas tales como responsabilidad fiscal, justicia, democratización de la información y simplificación del lenguaje técnico.

En la fuerza laboral moderna actual, comprender y dominar esta habilidad es crucial para los profesionales involucrados en la evaluación y administración de propiedades. La tributación catastral se refiere al proceso de tasación y recaudación de impuestos a la propiedad sobre la base de registros territoriales precisos y actualizados.

En esencia, la tributación catastral implica la identificación, valoración y tributación de bienes inmuebles. Abarca los principios de agrimensura, valoración de propiedades, marcos legales y regulaciones fiscales. Esta habilidad es esencial para profesionales de diversas industrias, incluidas las de bienes raíces, gobierno, finanzas y planificación urbana.

Para mostrar la aplicación práctica de los impuestos catastrales, exploremos algunos ejemplos y estudios de casos del mundo real:

A:Evaluación de bienes raíces: un tasador de propiedades utiliza principios de tributación catastral para determinar el valor de mercado de una propiedad residencial a efectos de evaluación de impuestos. Consideran factores como la ubicación, el tamaño, las comodidades y las ventas recientes de propiedades comparables para llegar a una valoración precisa.

B;Planificación del uso del suelo: los planificadores urbanos utilizan datos de impuestos catastrales para identificar áreas adecuadas para diversos usos del suelo, como zonas residenciales, comerciales e industriales. Analizan los valores de las propiedades, los ingresos fiscales y el potencial de desarrollo futuro para guiar las decisiones sobre el uso de la tierra y apoyar el desarrollo sostenible.

C:Cumplimiento y auditoría tributaria: las autoridades tributarias se basan en la información tributaria catastral para garantizar que los propietarios paguen la parte justa de los impuestos. Utilizan registros de tierras, valoraciones de propiedades y datos de pago de impuestos para identificar posibles discrepancias y realizar auditorías para garantizar el cumplimiento.

Podemos afirmar que la cartografía digital es una forma de representar mapas a través de la tecnología informática. Lo cual se consigue gracias a la utilización de los Sistemas de Información Geográfica o GIS, que codifican y administran datos geolocalizados que se encuentran en bases de datos geoespaciales.

Un mapa fiscal se utiliza para identificar la propiedad de cada parcela del condado. Estos dibujos son representaciones de características geográficas, líneas de propiedad y números de identificación de parcelas. Aunque los mapas de impuestos son sólo para fines fiscales y no pueden ser utilizados para la transmisión, estos mapas han demostrado ser muy útiles para los contribuyentes por muchas razones.

El Plan de Ordenamiento Territorial es el instrumento de la planificación del desarrollo que ordena, compatibiliza y armoniza las decisiones estratégicas de desarrollo relativos a los asentamientos humanos, las actividades económico-productivas y el manejo de los recursos naturales.

La combinación de las técnicas catastrales,cartográficas y ordenanzas territoriales son prescindibles para la eficacia de un desarrollo sostenible no solo en las recaudaciones fiscales inmobiliarias, más bien en el mundo de la administración competitiva del sector inmobiliario.

Feliz y bendecido inicio de semana, éxitos!!!

Att: Ramón Oniel Jimenez Rodríguez

“Con el nuevo día vienen nuevas fuerzas y nuevos pensamientos”.

Anna Eleanor Roosevelt